JUR 2003\124281
Sentencia Audiencia Provincial  Alicante núm. 176/2003 (Sección 7ª), de 3 abril
Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación núm. 68/2003.
Ponente: Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.
CONTRATO DE MEDIACION O CORRETAJE: AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA: ausencia de autorización expresa al intermediario para concertar la compraventa de la finca discutida en representación de su mandante: interpretación del contrato: no puede confundirse el mandato con el corretaje aunque sean contratos que tienen un mismo soporte: la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en el contrato, ni actuar como mandatario, sino como corredor civil en cuanto actua sólo por una parte con la cual únicamente tiene una relación contractual de mediación.COMPRAVENTA CIVIL: PERFECCION: improcedencia: contraoferta no aceptada en tiempo no produciéndose el concurso eficaz de la oferta y la aceptación, con la consecuente inexistencia del contrato.
La Audiencia Provincial de Alicante declara haber lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia de fecha 21-10-2002 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Elche, revocándola en el sentido expuesto en los fundamentos jurídicos de la presente Resolución.

Texto:

En la ciudad de Elche, a 3 de abril de 2003.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos nº 219/00 sobre acción declarativa de dominio y nulidad de contrato, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por PROMOCIONES DON SENTO, SL, D. Juan Antonio y OTROS, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representados por el Procurador Sr. Lara Medina y por el Procurador Sr. Herrera Fernández, respectivamente y dirigida por el Letrado Sr. Maciá Pareja y por el Letrado Sr. Sanmartín Vergel, respectivamente y como apelada D. Jon y PROMOCIONES BLASCO IBAÑEZ representados por el Procurador Sr. Fenoll Sala y por el Procurador Sr. Pastor García, respectivamente y con la dirección de la Letrada Sra. Ibarra Eugenio y el Letrado Sr. Alberto Padilla.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO Por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 21-10-02 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr./a. PASTOR GARCIA en nombre y representación de PROMOCIONES CALLE BLASCO IBAÑEZ SL, contra GROUP CEFRISA SL, D. Juan Antonio, y Dª Raquel, representados por el Procurador SRA. HERRERA FERNANDEZ, y contra Jon, representado por el Procurador SRA. FENOLL SALA, y DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr./a. LARA MEDIA en nombre y representación de PROMOCIONES DON SENTO SL, contra Juan Antonio y Raquel, representados por el Procurador SRA. HERERA FERNANDEZ, y contra Jon, representado por el Procurador SRA. FENOLL SALA, y contra PROMOCIONES CALLE BLASCO IBAÑEZ SL, representado por el Procurador SR. PASTOR GARCIA, DEBO DECLARAR Y DECLARO la validez y eficacia del contrato suscrito el día 13-04-2000 entre la mercantil PROMOCIONES CALLE BLASCO IBAÑEZ SL como compradora y Dª Raquel como vendedora y que tenía por objeto la compraventa de la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Santa Pola, CONDENANDO a la citada demandada Dª Raquel a elevar a escritura pública el mismo contrato, contra el pago de la cantidad de 300.000.000 ptas. (1.803.036.-?) en la forma estipulada, siendo satisfechos los gastos e impuestos por las parte según Ley, y ABSOLVIENDO a todos los demás demandados de los pedimentos en su contra formulados. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas, costeando cada una las de su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 68/03, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día veinticuatro de marzo de dos mil tres.

TERCERO En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Recursos de la mercantil Promociones Don Sento SL, D. Juan Antonio y Dª Raquel. Estos recursos y sus correspondientes motivos se examinan conjuntamente ya que los aducidos son en esencia los mismos.

PRIMERO Infracción del art. 1713 del CC () y normativa que disciplina la actuación inmobiliaria del API.

Aparentemente, cual señala la resolución de instancia y así lo vienen a entender los recurrentes, el problema básico consistiría en determinar si en el caso particular ahora enjuiciado se excedió el mediador inmobiliario, don Jon, en el cumplimiento del encargo que se le había encomendado, dando su consentimiento para contratar por cuenta del vendedor, sin haber sido autorizado expresamente para ello, o si por el contrario se limitó a cumplir fielmente el mandato que se le había confiado dando cumplimiento a las instrucciones expresas del vendedor de trasladar al comprador, Promociones Calle Blasco Ibáñez, SL, la oferta de venta según condiciones precisas y recibido del comprador en su caso la aceptación. Y hemos dicho aparentemente, porque como luego veremos la solución última del conflicto no radica en esta cuestión, no obstante resolveremos esta primera controversia.

La cláusula cuya interpretación aquí se nos somete es del siguiente tenor literal:" Estimado Juanma, he dado mi conformidad al precio de 300 mil. y pago en tres fases de 100 (contado + 6 meses + 12 meses con pagarés o efectos avalados) pero parto de la base de que tú has comprendido que hablo de precio neto, libre de comisión. Si debo pagártela -porque no la has convenido con el comprador- los 300 mil deben aumentar con + el importe de la comisión. Si el tema interesa en estos términos, necesito un cheque por 5 mil como garantía. Tengo una reunión concertada para mañana a las 9h 30 en Elche con un constructor con el que he convenido 325 mil con 50% en efectivo y 50% con obra ya terminada en Santa Pola. Si lo tuyo no se realiza, mañana me comprometeré con el otro comprador...". Pues bien, para su correcta interpretación, es conveniente recordar la doctrina legal sobre el particular de la hermenéutica contractual y ponerla en relación con las características propias del contrato de mediación inmobiliaria.

Dice el ATS de 20 de febrero de 2001 (JUR 2001, 88499) resumiendo precedente doctrina que "las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 del CC () constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los arts. siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal (SSTS 2-11-83 [RJ 1983, 5853], 3-05-84 [RJ 1984, 2393], 22-06-84 [RJ 1984, 3257], 18-09-85 [RJ 1985, 4277], 15-07-86, 20-12-88, 19-01-90 7-07-95, 28-07-95 [RJ 1995, 6579], 30-12-95 [RJ 1995, 9620] y 2-09-96 [RJ 1996, 6497], entre otras muchas), y que el art. 1.282 del CC tiene carácter subsidiario respecto del anterior, por lo que sólo debe recurrirse a él si el contrato que se hubiera de interpretar ofreciese alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas (STS 2-12-94 [RJ 1994, 9393], que cita las de 22-03-50 [RJ 1950, 710] y 28-06-82 [RJ 1982, 3446]).". En igual sentido se pronuncia la STS de 13 de diciembre de 2001 (RJ 2001, 9355), cuando nos aclara que "las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil son un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (aparte de otras, SSTS de 20 de mayo de 1991 SIC y 1 de junio de 1997 SIC).". La de 22 de mayo de 2001 (RJ 2001, 3370) al indicar que "La literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas (Sentencias de 23-03 [RJ 1993, 2544] y 6-09-1993 [RJ 1993, 6637], 9-07-1994 [RJ 1994, 5603], 29-01 [RJ 1996, 739] y 19-02-1996 [RJ 1996, 1412]", y la STS de 19 marzo de 1999 [RJ 1999, 1860] al afirmar que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del CC (), constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial (SS 2-11-83 [RJ 1983, 5853], 3-05 [RJ 1984, 2393] y 22-6-84 [RJ 1984, 3257], 10-01, 5-02, 2-07 y 18-09-85, 4-03, 9-06 15-07-86, 1-04 y 16-12-87 [RJ 1987, 9510], 20-12-88 [RJ 1988, 9736] y 19-01-90 [RJ 1990, 35]).

Por lo que se refiere a la esencia de la mediación, esta radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes» (sentencias del TS de 10-03-1992 [RJ 1992, 167], 22-12-1992 [RJ 1992, 10634], 19-10-1993 [RJ 1993, 7744]), y que «el mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor» (sentencias del TS de 25-06-1994 [RJ 1994, 5328] y [RJ 1994, 5329] y 2-10-1999 [RJ 1999, 7007]), cesando en su función «una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final» (SS del TS de 6-10-1990 [RJ 1990, 7478] y 21-05-1992 [RJ 1992, 4272]). Por su parte la STS de 30/04/98 (RJ 1998, 3460) nos aclara que "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS 26 marzo 1991 [RJ 1991, 2447], 10 marzo 1992 [RJ 1992, 2167], 19 octubre [RJ 1993, 7744] y 30 noviembre 1993 [RJ 1993, 9222], 7 marzo 1994 [RJ 1994, 2198] y 17 julio 1995 SIC). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido...". La STS de 19/10/93 (RJ 1993, 7744) afirma que "no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un contrato cuya celebración se le ha encargado, a menos, lo que no se probó, que haya recibido para ello un mandato expreso.", y la STS de 26/03/92 (RJ 1992, 2332) que "El mediador, salvo autorización y representación expresa, no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo pregestoria, al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio [SS 3-03-1967 [RJ 1967, 1243], 21-10-1965 [RJ 1965, 4600], 1-03-1988 [RJ 1988, 1540]], pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio [SS 6-10-1990 [RJ 1990, 7478]], conforme lo que es contenido propio de la actividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en razón a su actuación profesional y oficial, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, así como para la tramitación, promoción y emisión e informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes [Decreto 4-12-1969 [RCL 1969, 2299], y Estatuto General de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que contiene el Real Decreto 19-06-1981 [RCL 1981, 1817, 2024], que deroga a aquél].".

Si, a la luz de la doctrina expuesta, examinamos el texto discutido, de su simple literalidad no surge ninguna autorización expresa al intermediario para concertar la compraventa de la finca discutida en representación de su mandante. Simplemente se limitaba el Sr. Jon a actuar como mediador, poniendo en comunicación a vendedor y comprador exponiéndoles las diferentes pretensiones de las partes surgidas durante la negociación. Así, podemos observar que el vendedor, en principio, manifiesta su conformidad con el precio de 300 millones, que le debió ser ofrecido por la mercantil compradora, pero establece una serie de condiciones que indica al intermediario a efectos de que las ponga en conocimiento de la compradora, advirtiéndole que deberán ser aceptadas antes de la reunión concertada con otro comprador para el día siguiente a las 9,30 horas, todo lo cual se ajusta a la actividad mediadora. A esta conclusión, como antes hemos visto, no se opone que le comisionara para aceptar cantidades a cuenta o en garantía.

No obstante, aunque la literalidad del contrato nos parece clara en cuanto refleja una actividad propia de la simple intermediación, no apareciendo contrarias a tal intención las palabras expresadas, y a los solos efectos de agotar todas las posibilidades interpretativas, indagaremos en la intención de las partes en el contrato de mediación. Efectivamente, como también afirma el Tribunal Supremo en sus sentencias de 19 septiembre de 2000 (RJ 2000, 7632) "la regla general del art. 1281,1 es que si los términos del contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, habrá de estarse al sentido literal de sus términos. Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 (RJ 1983, 1564), que para juzgar la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo (RJ 1982, 1550), 17 de julio (RJ 1982, 4254) y 28 de diciembre de 1982 (RJ 1982, 7985)"; de 8 de marzo de 2000 (RJ 2000, 1511) que "desde el ordenamiento de Alcalá prevalece la intención sobre la palabra, la voluntad sobre la mera documentación y más en un caso en que ésta aparece confeccionada por una parte. No puede detenerse para la interpretación del texto en cuestión en el sentido gramatical y riguroso de las palabras y debe indagarse fundamentalmente el espíritu y la finalidad, deduciéndola de las circunstancias concurrentes y de la conducta de los interesados, como prescribe el art. 1282, el cual no excluye los actos anteriores -sentencias de 8 de abril de 1931 (RJ 1931, 2000), 11 de octubre de 1984 (RJ 1984, 4773) y 21 de abril de 1993 (RJ 1993, 3110)." de 4 de junio de 2001 (RJ 2001, 6662)que "la regla primera del art. 1.281, otorga primacía a la interpretación literal, solo rechazable cuando hubiera contradicción entre las palabras y la "intención evidente de los contratantes", y de 8 de julio de 1996 (RJ 1996, 5664) que "En el alegato del motivo sexto aduce el recurrente, con base en la jurisprudencia que cita de esta Sala, que el artículo 1282 del Código Civil () tiene un carácter subsidiario, al que sólo se debe acudir si el contrato que ha de ser interpretado ofreciera alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas....La respuesta casacional que ha de corresponder a los dos expresados motivos es la que fluye de las consideraciones que a continuación se exponen. Es doctrina de esta Sala (Sentencias de 11 de Octubre de 1989 [RJ 1989, 6908], 16 de Julio de 1992 [RJ 1992, 6620], entre otras muchas) la de que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el artículo 1282 del Código Civil, que es lo que aquí ha hecho, correctamente, la sentencia recurrida, como antes lo hizo la de primera instancia.".

Pues bien, para indagar si pudiera existir esa posible discordancia entre lo que refleja el texto litigioso y la voluntad de las partes, pasaremos a examinar e interpretar el contenido de los hechos anteriores, coetáneos y posteriores. A) Hechos anteriores: Únicamente existe un encargo de venta efectuado en 1997, típico de la mediación y dirigido a autorizar al intermediario para promover la conexión y contacto negocial entre el vendedor y un eventual comprador, pero carente de mandato alguno para su intervención en la futura venta, como de su lectura se desprende; B) Hechos coetáneos: Representados por el documento litigioso que sigue sin contemplar pacto alguno que autorice la venta por el intermediario, y C) Venta de la finca a tercera empresa y rechazo del ingreso de las cantidades entregadas al mediador por parte de la demandante. Todo ello confirma que no existió por parte del vendedor la más mínima intención de conferir al intermediario mandato representativo alguno que le facultase para intervenir en su representación en la perfección de la compraventa. No puede confundirse el mandato con el corretaje aunque sean contratos que tienen un mismo soporte. La esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en el contrato, ni actuar como mandatario, sino como corredor civil en cuanto actúa solo por una parte con la cual únicamente tiene una relación contractual de mediación; el mediador, a diferencia del mandatario, no contrata. Por tanto, el mediador traspasó los límites del mandato con vulneración de lo dispuesto en los artículos 1713 y 1714 del CC, desde el momento en que sin estar facultado para verificar actos dispositivos, intentó perfeccionar un contrato de compraventa de inmueble sin limitarse a la mera autorización para el desempeño de la simple mediación y recibir cantidades en concepto de garantía de un contrato que correspondía convenir y perfeccionar al dueño de la cosa, por lo que el contrato por él concertado deviene nulo y sin efectos por falta de consentimiento del titular.

SEGUNDO Infracción de los artículos 1117, 1227, 1281, 1227 y 1450 del CC ().

El punto jurídico que constituye la esencia de la litis, una vez declarada la extralimitación del intermediario, se concreta en si, independientemente de esa conducta del mediador, se produjo la perfección del contrato de compraventa, típicamente consensual, o no se pasó de tratos previos, sin llegar al consentimiento como conjunción de declaraciones de voluntad de vender por la parte vendedora y de comprar por la parte compradora sobre el objeto y con la causa. Lo anterior se aplica a todos los contratos según dispone el artículo 1261 y el 1262 lo refiere al consentimiento, que para el contrato de compraventa lo reitera el artículo 1450 que distingue la perfección de la consumación.

Para resolver esta cuestión, hemos de recordar que como dice la STS de 28 enero de 2000 (RJ 2000, 454), recordando la precedente de 26 de marzo de 1993 (RJ 1993, 2395) "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, manifestado por el concurso de la oferta y de la aceptación, que marca el final del iter formativo del contrato, el final de los actos preliminares del mismo, lo que requiere que la oferta contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese nuevo acuerdo", "teniendo el consentimiento, señala la sentencia de 11 de abril de 1992 (RJ 1992, 3093), que ser libre y conscientemente emitido, manifestado por actos concluyentes, expresos o tácitos, pero que aflore al exterior después de una deliberada decisión, existiendo el contrato solamente cuando confluyan o se aúnen dos voluntades sobre la cosa y la causa que han de constituirlo (art. 1262 del Código Civil)".

Pero como matiza la STS de 30 de mayo de 1996 (RJ 1996, 3864) "La doctrina científica y la jurisprudencia vienen exigiendo sin fisuras, que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la perfección del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma; no pudiendo entenderse esta perfecta concordancia cuando tanto una como otra se hacen de un modo impreciso, reservado, condicionado e incompleto, o cuando lo que se formula es una contra-oferta.". Insistiendo la STS de 28 de enero de 2000 (RJ 2000, 454) en que "como dice la sentencia de 7 de junio de 1986 (RJ 1986, 3296), con cita de otras varias de esta Sala, "la oferta puede ser revocada mientras el contrato no se ha perfeccionado, habiendo de constar de modo inequívoco y claro la coincidencia de oferta y aceptación, sin que sea suficiente la primera mientras el destinatario no la admita plenamente, y sin que sea posible apreciar la existencia de aceptación cuando se formulan modificaciones o alterando la propuesta o sometiéndola a condición". En este sentido podemos recordar el art. 19 de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 (RCL 1991, 229 y RCL 1996, 2896), a la que España se adhirió por Instrumento de 17 de julio de 1990, artículo según el cual "la respuesta a una oferta que pretenda ser una aceptación y que contenga adiciones, limitaciones u otras modificaciones, se considerará como rechazo de la oferta y constituirá una contraoferta". Oferta que como dice la STS de 5 de diciembre de 1996 (RJ 1996, 8944) puede estar sometida a una concreta duración temporal.

Si a tenor de la doctrina expuesta volvemos a examinar el discutido texto, podemos comprobar que se limita a concretar una contraoferta sometida a condición: se muestra conforme con el precio, siempre que no incluya la comisión del intermediario que debía pagar la compradora, además la interesada en la compra debía entregar un cheque por 5 millones de pesetas en concepto de garantía y todo ello sometido a un plazo temporal cuyo límite final se encontraba en las 9,30 horas del día siguiente, pues claramente se establecía en la misiva que de no obtener respuesta en ese plazo se contrataría con una tercera empresa. Consecuentemente, la cuestión a dilucidar es si por la mercantil demandante Promociones Calle Blasco Ibáñez, SL, se aceptó en forma esa contraoferta en el plazo señalado, perfeccionándose desde ese momento la compraventa, pues de lo contrario no se habría producido el concurso eficaz de la oferta y la aceptación, la inexistencia del contrato sería radical y no harían falta mayores razones desestimatorias (art. 1.262 en relación con el 1.261, 1º del Código Civil []).

Deslindar esta cuestión pasa, en este caso particular, primero por tener un concepto claro del alcance del artículo 1227 del CC, cuya correcta interpretación nos viene dada, entre otras muchas, por la STS de 7 de noviembre de 2002 (RJ 2002, 9684) al decir que "Como fue declarado en Sentencia de 30 de mayo de 1989 (RJ 1989, 3900), el principio legal que establece el artículo 1227 del Código Civil, es aplicable cuando el hecho a que se refiere solamente puede tener demostración por el propio documento, lo que no ocurre cuando existen otros medios de prueba que acrediten la realidad de la fecha que en él aparece, la que puede tenerse por eficaz en juicio cuando se corrobora por otras pruebas practicadas, cuya doctrina se encuentra respaldada por la establecida en las Sentencias de 20 de diciembre de 1956 (RJ 1957, 105), 6 de julio de 1982 (RJ 1982, 4217), 12 de junio de 1986 (RJ 1986, 3386), 25 de enero de 1988 (RJ 1988, 140), 16 de febrero de 1990 (RJ 1990, 692), 22 de junio de 1995 (RJ 1995, 4977) y 23 de diciembre (RJ 1996, 9220) y 3 de julio de 1996 (RJ 1996, 555). Por otra parte las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1989 (RJ 1989, 123) y de 5 de octubre de 1957 (RJ 1957, 2852) declaran que el artículo 1227 del Código Civil se refiere al caso en que por un solo documento privado se pretende justificar determinado hecho, y tiene como finalidad evitar que la anticipación intencionada de la fecha perjudique a quien en él no hubiese intervenido, pues no hay inconveniente alguno en que la veracidad de la misma se pueda admitir desde que se comprueba con relación a otros actos que alejen toda sospecha de falsedad o simulación.".

Aclarada esta cuestión que nos servirá para resolver la controversia, observamos que las únicas pruebas objetivas y constatables de la existencia de la aceptación en tiempo y forma de la contraoferta por parte de la mercantil Promociones Calle Blasco Ibáñez, SL, vienen constituidas por un cheque por importe de 10 millones de pesetas supuestamente librado el 13 abril de 2000 y un documento privado de compraventa en los términos contraofertados. Aparte de ello, sólo tenemos la manifestación evidentemente interesada de la citada mercantil y la no menos interesada del intermediario que veía desaparecer su jugosa comisión. Pues bien, la fecha de ambos documentos no es oponible a la mercantil Promociones Don Sento, SL, dada su condición de tercero y parte no interviniente en su confección. Concretamente, respecto del cheque, no existe prueba objetiva que nos pueda confirmar que se firmó concretamente el día 13 de abril de 2000, por el contrario, de las certificaciones y extractos bancarios se desprende que el citado documento librado por la entidad Promociones Calle Blasco Ibáñez, SL contra su cuenta corriente, a favor de don Jon, fue cobrado por éste último el día 26 de abril de 2000, lo que no deja de ser curioso, ya que otros 10 millones de pesetas se ingresaron por el mismo en la cuenta de la mercantil Cefrisa, SL (sociedad participada por los vendedores) nueve días antes, concretamente el 17 de abril de 2000. En definitiva, nada excluye que dicho cheque fuese antedatado. Lo mismo podemos decir del documento que recoge la compraventa de la finca discutida de fecha 13 de abril de 2000. Este documento ya hemos dicho que es nulo, pero puede tener virtualidad a efectos de contener una aceptación de la contraoferta del vendedor. Pues bien, tal documento no entendemos que tenga fecha cierta, sino a partir de las 17,40 horas del día 14 de abril de 2000 en que se remitió vía burofax a la parte vendedora, burofax que no entendemos el motivo por el que no lo envió en la mañana de ese día si ya disponía del documento. A mayor abundamiento, añadiremos que conociendo el mediador el domicilio del mandante nada le impedía personarse en el mismo y entregárselo, dada la premura de tiempo existente.

No desvirtúa esta conclusión la supuesta confirmación telefónica por parte del mediador de la aceptación de la contraoferta, primero, porque no existe constancia del contenido de la conversación y, segundo, porque como dice en el hecho tercero la mercantil demandante " Según el señor Jon, tan pronto se firmó el contrato de compraventa, le llamó por teléfono para comunicarle al señor Juan Antonio la formalización del contrato, encontrándose esa tarde-noche en la ópera, por lo que, al día siguiente, el señor Jon remitió por burofax, copia del contrato firmado, certificando su entrega. Asimismo, le remitió telegrama el día 14 de abril de 2000, en los mismos términos, certificando su entrega.", es decir, no pudo comunicarse telefónicamente sobre este particular con la parte vendedora. La consecuencia es clara, la aceptación de la contraoferta no se produjo en tiempo, no produciéndose el concurso eficaz de la oferta y la aceptación, con la consecuente inexistencia del contrato.

Por el contrario, sí consta suficientemente demostrado que la parte vendedora concertó contrato de compraventa con la mercantil Promociones Don Sento SL, en la mañana del día 14 de abril de 2000. Así, en la citada compraventa se hace referencia a un cheque por importe de 10 millones de pesetas que se firma ese día por Promociones Don Sento, SL, emitiéndose a nombre del marido representante de la vendedora, habiéndose ingresado a las 14,13 horas de ese mismo día en la cuenta de la que es titular el citado representante de la vendedora en la oficina número 0013 de Argentaria, en Alicante, según documentos y certificación bancaria obrantes a los folios 89,90,91 y 554 de los autos. A mayor abundamiento, así consta también en el Libro Mayor de la citada mercantil (folio 446), y como ya decía la STS de 30 de enero de 1958 "No existe obstáculo en que la fecha se tenga por cierta desde que se compruebe con referencia a otros actos que alejen toda sospecha de falsedad o simulación, por ejemplo, los libros de Comercio.".

Por ello, y aunque se entendiese a efectos puramente dialécticos, que el mandatario tenía poder para la venta, por aplicación del artículo 1473 del CC (), relativo a la doble venta, la propiedad correspondería, en todo caso, a la mercantil Promociones Don Sento, SL, al presentar título de fecha cierta más antiguo que el de Promociones Calle Blasco Ibáñez, SL. Sin que exista mala fe en la parte vendedora por el hecho de no comunicarse con el intermediario antes de celebrar la compraventa con la mercantil Promociones DonSento SL, ya que era el mediador quien debía comunicar el resultado de su gestión conforme a lo acordado en la carta, y además como dice la STS de 2 de octubre de 1999 (RJ 1999, 7007) " en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del Código Civil italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo....Como consecuencia de todo lo dicho no puede caber duda que el corredor para cumplir los encargos encomendados debe mantener informado al cliente en todos los detalles que pudieran influir sobre la valoración y consecuencia del negocio, obligación ésta propia de los contratos de comisión y de mandato y perfectamente asumible dentro del contenido del contrato de corretaje.". Los que sí que no tienen buena fe son la empresa demandante y el intermediario desde el momento en que constituyen documentos ad hoc con la finalidad de lograr sus propósitos. En cuanto a la anotación preventiva de demanda, no produce más efectos que los propios de su naturaleza: que la sentencia que en su día recaiga tendrá la misma eficacia que si se hubiere dictado ya el día de la presentación de la demanda y la prioridad registral para el caso de obtener resolución favorable, que es precisamente lo que aquí no sucede. Finalmente, la condición plasmada en el contrato de 14 de abril de 2000 y la cuestión relativa a los plazos de pago en el pactados, no obstan a la validez de la compraventa y su perfección, mientras su posible incumplimiento no sea denunciado por alguno de los contratantes.

Consecuencia de los precedentes razonamientos es que por el Juzgado de instancia, se infringieron dichos artículos y, concretamente, también el 1262 al entender que hubo consentimiento y el 1450 al entender que hubo perfección del contrato de compraventa entre la parte vendedora y la sociedad Promociones Calle Blasco Ibañez SL. Por lo que procede la estimación de ambos motivos de recurso interpuestos por las representaciones procesales de los arriba recurrentes, la consecuente revocación en su totalidad de la sentencia apelada, la desestimación en su pretensión principal de la demanda interpuesta por la mercantil Promociones Calle Blasco Ibáñez SL, la estimación parcial de su pretensión subsidiaria, ya que desestimada su pretensión principal por estimación de los recursos interpuestos, debe entrarse a resolver sobre la pretensión subsidiaria, pues como dice la STSJ de Navarra de fecha 30 de junio de 1994 (RJ 1994, 6561) "es de esencia de la congruencia de la sentencia dejar resueltos todos los extremos que fueron objeto del petitum de la demanda y del debate procesal (SSTS de 11 de octubre de 1989 [RJ 1989, 6908], 24 de enero de 1990 [RJ 1990, 39] y 3 de octubre de 1991 [RJ 1991, 6900]). Y la sentencia de la Audiencia deja imprejuzgada la cuestión de la rescisión por lesión que fue expresamente incorporada a la demanda inicial del procedimiento. Y no hay acatamiento de un pronunciamiento denegatorio, pues la sentencia de primera instancia no contiene pronunciamiento absolutorio de las pretensiones subsidiarias. La desestimación de la pretensión principal, sólo acarrea la de la subsidiarias que carezcan de sustrato propio (SSTS de 26 de noviembre de 1990 [RJ 1990, 9049] y 15 de mayo de 1991 SIC), con mayor razón la estimación de la principal no puede acarrear la desestimación de la subsidiaria o alternativa que tiene sustancialidad propia. La adhesión a la apelación solo es procedente para el litigante que no ha visto prosperar sus pretensiones (artículo 892 LECiv []) o en el supuesto de que la sentencia de primer instancia hubiese desestimado expresamente la pretensión alternativa o subsidiaria (STS de 30 de junio de 1992 [RJ 1992, 6549]). Y en el caso presente no tenía sentido que se adhiriese a la apelación el litigante al que sus pretensiones habían sido estimadas íntegramente...". En esta línea la STS de 9 de junio de 1998 (RJ 1998, 4126) afirma que " esta Sala tiene declarado que cuando en una demanda se establecen peticiones alternativas relacionadas entre sí, encaminadas a obtener la declaración de determinados derechos en una y otra de las formas así establecidas, y la sentencia de primera instancia da lugar a una de ellas y no estima la otra, la apelación que contra dicha sentencia se entabla no puede menos que avocar al Tribunal superior al conocimiento de todas las cuestiones debatidas, sin necesidad de gestión alguna de parte del demandante, no sólo por exigirlo así la necesaria relación y enlace de las cuestiones planteadas de este modo, sino también porque, otorgada la petición de dicho demandante en una de las formas que el mismo pretendía no es posible que apele de la resolución que tan por completo le favorece, pues carecería de legitimación por falta de interés, y en este supuesto, la sentencia que revoca la apelada y resuelve ajustándose a una de las pretensiones establecidas en la demanda, no incurre en incongruencia ni excede los límites de la competencia que a la Sala atribuía la apelación (SSTS de 17 de junio de 1988 [RJ 1988, 5115]).". Por lo que procede la condena del señor Jon (allanado a la demanda) a la devolución de los 10 millones de pesetas recibidos en concepto de parte del precio de la presunta compraventa, y la estimación de la demanda promovida contra él por la mercantil Promociones Don Sento SL., ya que estimamos que, aunque no se trate de un litisconsorte necesario, sí concurre la suficiente legitimación pasiva en el mediador señor Jon, desde el momento en que se pretende la nulidad del contrato compraventa del que deriva la importante comisión a cobrar por consecuencia de su intermediación, teniendo, por este motivo, suficiente interés en el litigio en orden a sostener la validez del citado contrato. Por el contrario, es clara la falta legitimación pasiva de la sociedad Group Cefrisa SL, que no ostenta titularidad alguna sobre la finca objeto de compraventa.

TERCERO En cuanto a las costas, desestimada en su integridad la demanda interpuesta por la mercantil Promociones Calle Blasco Ibáñez SL, contra D. Juan Antonio, Dª Raquel y la sociedad Group Cefrisa SL, se imponen las costas por éstos causadas a la citada demandante. Respecto al señor Jon, habiéndose allanado a dicha demanda no se le imponen las costas causadas. Estimada la demanda interpuesta por la mercantil Promociones Don Sento SL, contra la mercantil Promociones Calle Blasco Ibáñez SL, D. Juan Antonio, Dª Raquel, estos dos últimos verdaderos propietarios de la finca según sus propias declaraciones en confesión y allanados a la demanda, y D. Jon, procede condenar en costas a la citada sociedad y al intermediario, sin especial pronunciamiento en costas en cuanto a los allanados. Sin costas en esta alzada por estimación de los recursos interpuestos.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

FALLAMOS


Que estimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la mercantil Promociones Don Sento SL, D. Juan Antonio, Dª Raquel y la sociedad Group Cefrisa SL, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Elche, de fecha 21 de octubre de 2002, revocamos la misma en su integridad y, en su lugar, con estimación de la demanda interpuesta por la mercantil Promociones Don Sento SL, contra D. Juan Antonio, Dª Raquel, Promociones Calle Blasco Ibáñez, SL y don Jon, declaramos: 1.- La validez y plena eficacia del contrato de compraventa de fecha 14 abril de 2000, y 2.- La nulidad del contrato aportado como documento nº 1 de la demanda de la sociedad promociones Calle Blasco Ibáñez SL, del que trae causa la anotación preventiva de demanda. Condenamos a los citados demandados a estar y pasar por tales declaraciones y a D. Juan Antonio, y a Dª Raquel, a que otorguen la correspondiente escritura pública de compraventa en los términos contenidos en el contrato privado de fecha 14 de abril de 2000, previa o simultánea entrega de la cantidad pactada para ese evento. Decretamos el alzamiento de la anotación preventiva de demanda acordada sobre la finca litigiosa y la cancelación del correspondiente asiento registral, debiendo procederse en ejecución de sentencia conforme a lo dispuesto en el art. 742 de la LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) respecto de los daños y perjuicios que hubiese podido sufrir el demandado. Se imponen a Promociones Calle Blasco Ibáñez SL y a D. Jon, las costas de esta demanda y sin especial pronunciamiento en costas en cuanto a los otros codemandados.

Desestimamos en su integridad la demanda interpuesta por la mercantil promociones Calle Blasco Ibáñez SL, contra D. Juan Antonio, Dª Raquel y la sociedad Group cefrisa SL, a los que absolvemos de las pretensiones formuladas en la misma, con imposición de las costas causadas a la demandante.

Estimamos parcialmente en su pretensión subsidiaria la demanda interpuesta por la citada mercantil y condenamos a D. Jon, a que devuelva a la actora la cantidad de 60.101 euros, más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda, sin especial pronunciamiento en costas.

Sin imposición de costas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que no es firme, cabe recurso en los términos y plazos previstos en los art. 468 y SS en relación con la Disposición Final Decimosexta de la LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892).

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.